Разногласие между Генеральным планом города Элисты и Правилами землепользования и застройки города Элисты - одна из основных причин для отказа в предоставлении земельных участков. 26.09.2019

Генеральный план (далее - генплан) является инструментом градостроительного регулирования. Он подготавливается ко всем населенным пунктам, которые входят в состав поселений или городских округов. При этом Правила землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) разрабатываются для создания устойчивого развития, планировки территорий муниципального образования, а также для создания условий для привлечения инвестиций, предоставленных для возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков объектов капитального строительства.

Разногласия между Генеральным планом города Элисты, утвержденным Элистинским городским собранием РК от 01.07.2010 г. № 1  и Правилами землепользования и застройки города Элисты, утвержденным Элистинским городским собранием РК от 27.12.2010г. № 1 приводят к затруднению, а в некоторых случаях и невозможности для граждан и юридических лиц в получении земельных участков, государственная собственность на которую не разграничена,  в аренду либо в собственность.

В силу части 3 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ (далее -ГрК РФ) документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Пунктом 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа.

Частью 3 статьи 9, частями 9 и 10 статьи 31, пунктом 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ закреплен принцип первичности генерального плана городского округа как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Из системного толкования положений пунктов 2, 5 - 8 статьи 1, части 15 статьи 35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.

Процедура внесения изменений в Генеральный план города Элисты и в правила землепользования и застройки Элисты предусматривает ряд последовательных действий, включающих в том числе проведение публичных слушаний в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со статьей 28 ГрК РФ и частями 13 и 14 статьи 31 ГрК РФ (часть 12 статьи 31 ГрК РФ). 

Данная проблемная ситуация  на сегодняшний день привела к тому что при обращении граждан в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики  Калмыкия с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду либо в собственность, испрашиваемые земельные участки согласно вышеприведенным картам находятся в разных зонах, к примеру - согласно ПЗЗ земельный участок находится в зоне Индивидуальной жилой застройки, согласно Генеральному плану города Элисты земельный участок находится в зоне Малоэтажной высокоплотной жилой застройки (Ж-2) иной зоне не соответствующей под ИЖС. В данном случае в связи с первичностью Генерального плана предоставить земельный участок под Индивидуальную жилую застройку не возможно  так как идет противоречие с Генеральным планом.

Принцип первичности Генерального  плана над правилами землепользования и застройки был отражен в Апелляционном определении Верховного суда Российской Федерации от 09 августа 2018 года по делу № 42-АПГ18-4.

Учитывая вышеизложенное, одновременно при отказе в предоставлении испрашиваемых земельных участков по данным основаниям, Министерством направляются в Администрацию города Элисты обращения граждан для приведения в соответствие генерального плана и правил застройки территорий города Элисты в целях соблюдения градостроительного законодательства и возможности предоставления земельного участка.

Таким образом, предоставление земельных участков в собственность или аренду возможно только после устранения существующих разногласий между Генеральным планом города Элисты и Правилами землепользования и застройки города Элисты в каждом конкретном случае.